9月房市本週迎來重要觀察點。中央銀行將於9月17日舉行第三季理監事會，市場再次討論選擇性信用管制是否可能調整。

近期值得注意的一項數字，是全體銀行不動產貸款占總放款比率截至7月底降至34.44%，來到近20年低點。市場因此出現「信用管制是否已有進一步調整空間」的討論。

但對真正準備買房、換屋或需要不動產資金的人而言，現在最重要的反而是不要把「市場猜測」當成「政策已經改變」。

今年3月央行已經調整部分規定，自3月20日起，全國自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成提高至6成；至6月理監事會則未再進一步調整。

因此9月17日如果真的出現政策變化，至少要分清楚三件事：第一，哪一類借款人適用；第二，貸款成數是否改變；第三，銀行實際授信有沒有同步放寬。因為「央行最高可以貸多少」與「銀行最後願意貸你多少」，本來就是兩件不同的事。

對土地開發、建商週轉、合建或大型不動產案件更是如此。真正決定案件能不能完成的，往往不是單一貸款成數，而是既有負債、擔保品價值、資金取得時間、實際成本及最終還款來源。

最近如果有人告訴你：「央行可能要鬆綁，所以先不用擔心資金」，我認為反而要更小心。政策還沒公布以前就是預測；政策公布以後，也還要看自己是不是適用對象。

做不動產最怕的不是沒有機會，而是機會到了，資金卻沒有準時到位。所以先把自己的資產、負債與資金需求算清楚，再決定怎麼借。

9月17日央行正式決議公布後，再以央行原始資料判讀，不提前把「可能鬆綁」寫成「已經鬆綁」。